用信托維護房產(chǎn)投資收益
來源：www.beiwo888.cn 時間：2004-06-16
——租房或買房哪個更核算？房產(chǎn)投資的高級玩法
最近有朋友問我，為什么有的有錢人明明買得起房，卻不買房住，甘愿做一名租客，住著屬于別人的房子呢？
我給他算了一筆帳：假設(shè)2003年初，你買進一套價值100萬的房子居住，享受著寬敞的客廳和舒適的臥室。到了年底，這套房子市值增加了30%，你很高
興，準備繼續(xù)享受這套房子，并等待它繼續(xù)升值。但是我告訴你：你可能吃了大虧。
愈有錢愈沒房的理由
如果你繼續(xù)擁有并居住著這套房子，它屬于你，但是它隨時就會貶值，這對你來說是不確定的危險。如果你年底賣出房子，扣除系列交易成本(契稅、裝修折舊)，大概可獲得凈利25萬。
也許你會問：賣出去了我就沒有房子了，那怎么辦？
我要是你，我會跟買我房子的人簽定合同：我把房子賣給他，但是他得答應(yīng)把這房子租給我。
這樣，就可以繼續(xù)使用著“自己的”房子，客廳還是那個客廳，臥室也還是那個臥室，但是，事實上已經(jīng)賺了一大筆了。
以4%的租金計算，你每月要支出的月租是4000元，一年滿打滿算12個月，你要付出的是4.8萬年租金，這樣，賣房賺到的25萬扣除年租金支出，剩余20.2萬。
這樣有人會擔心：等我賣了房子，房價繼續(xù)上漲，我豈不是拋出過早，如果我捂一捂，還能賺到更多的利潤呢。
這個問題可以解決。
從投資的角度，房產(chǎn)有使用價值和投資價值的雙重性：房產(chǎn)首先是一種可以投資，帶來回報的資產(chǎn)，其次才是一種消費品。因此決定其在房產(chǎn)買賣及租賃市場行為的原則就是投資回報預(yù)期的比較。由此可以推論與市場風(fēng)險不相關(guān)的單個風(fēng)險在資產(chǎn)定價中不起作用，起作用的是有規(guī)律的市場風(fēng)險，或者說系統(tǒng)風(fēng)險。無論一個房產(chǎn)采取何種方式投資，長線還是短線，無論投資者個體對其房產(chǎn)投資回報率的預(yù)期如何，其當前價格遵循整個市場對其回報率及風(fēng)險的預(yù)期。
三個不同的市場可以融會貫通
不同對象的買賣就可以定義一個市場，在市場經(jīng)濟的高級階段，不動產(chǎn)的各項權(quán)利是可以分割的。不動產(chǎn)市場交易可以引申出買賣、租賃和REITs三個不同子市場。據(jù)此，房屋交易的買賣市場交易的是產(chǎn)權(quán)，或者說所有權(quán)。租賃市場交易的對象則是使用權(quán)。REITs市場交易的是收益權(quán)。
雖然擁有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)構(gòu)成三個獨立市場，但三者的價值依托都是房產(chǎn)，因此買賣、租賃和REITs市場的運行并非完全不相關(guān)，這就意味著其中必然存在套利空間。
首先來了解房租和房價的關(guān)系，房產(chǎn)價格體現(xiàn)的是當期市場的普遍估價，作為資產(chǎn)，理論上這個估價來源于未來現(xiàn)金收入現(xiàn)值的總和。如價值50萬的住房，目前年租金可能為4萬，其收益率是 8%。5年以后由于折舊等各方面的原因，其年租金可能只有3萬，當年收益率為6%。當然也不排除5年以后的年租金為5萬，其收益率為10%。
由于未來租金收益的不確定性，利率和貼現(xiàn)率的不同使得房產(chǎn)年租金收益率不同，將帶來套利空間大小的不同。假設(shè)你擁有一處目前市值100萬的房產(chǎn)。在租金看漲，房價看跌的情況下，應(yīng)當買進房產(chǎn)，持有消費或出租，用租金收入再買房，就是“以房養(yǎng)房”。如果情況相反，房價上漲，租金下跌，特別當租金收益率下降到預(yù)期收益率以下，就可如賣出房產(chǎn)再租回使用，就等于在當下租金收益率和預(yù)期收益率之間套利了。
用信托維護收益
雖然目前REITs市場還沒形成，但已經(jīng)存在REITs的初級產(chǎn)品房地產(chǎn)信托。它與房地產(chǎn)不動產(chǎn)投資高度相關(guān)，房地產(chǎn)金融投資工具在很大程度上可以替代房地產(chǎn)實物投資。
另外，信托產(chǎn)品最大的好處在于可以對收益權(quán)進行設(shè)計，利用結(jié)構(gòu)融資提供的選擇權(quán)，利用杠桿提高自己的受益。風(fēng)險偏好或?qū)椖客顿Y有自信的投資者，可以選擇劣后受益權(quán)的品種。
比如一個1億元的信托計劃，簡單地設(shè)計為90%普通收益權(quán)和10%劣后收益權(quán)兩種品種，可以約定為無論項目受益如何，普通收益權(quán)的信托產(chǎn)品收益率為5%。由于劣后收益權(quán)享有第二分配權(quán)，因此，如果項目若盈利450萬，則全部利潤歸普通收益權(quán)所有，劣后收益權(quán)未獲分文；若盈利超出450萬，剩余部分則全部歸劣后收益權(quán)所有，普通收益權(quán)仍然只享有5%回報率。反之，若虧損500萬，由劣后收益權(quán)承擔，即返還1000-500＝500萬元的本金，普通收益權(quán)則獲得全部資本金返還。只要虧損額不超過1000萬，對于普通收益權(quán)是沒有本金損失的。根據(jù)各自的資金規(guī)模與風(fēng)險承受能力，投資者可以選擇不同的收益權(quán)品種。
在賣掉房產(chǎn)又擔心繼續(xù)漲價時，房產(chǎn)信托是一個很好的風(fēng)險對沖工具。賣掉房產(chǎn)，就可以獲得120萬的資金，用這120萬購入信托產(chǎn)品，假設(shè)該信托項目的 回報率是5%，將獲得6萬的利潤，這樣不僅可以避免房價繼續(xù)上升帶來的收益損失，同時大大提高了資產(chǎn)的流動性。如果你自信眼光好，還可以買劣后受益享受杠桿效應(yīng)。
說到這，答案就出來了，與單純投資物業(yè)相比，房地產(chǎn)信托具有更好的流動性，降低風(fēng)險成本的同時獲取房價上升的收益。如果偏好風(fēng)險型的信托博取更高的回報，還可以選擇風(fēng)險品種。有錢人買房投資的同時自己租房住是合理的投資行為。
信息塊：
REITs (Real Estate Investment Trusts)的全稱是“不動產(chǎn)信托投資基金”，是指通過發(fā)行收益憑證的方式募集投資者資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資。
最近有朋友問我，為什么有的有錢人明明買得起房，卻不買房住，甘愿做一名租客，住著屬于別人的房子呢？
我給他算了一筆帳：假設(shè)2003年初，你買進一套價值100萬的房子居住，享受著寬敞的客廳和舒適的臥室。到了年底，這套房子市值增加了30%，你很高
興，準備繼續(xù)享受這套房子，并等待它繼續(xù)升值。但是我告訴你：你可能吃了大虧。
愈有錢愈沒房的理由
如果你繼續(xù)擁有并居住著這套房子，它屬于你，但是它隨時就會貶值，這對你來說是不確定的危險。如果你年底賣出房子，扣除系列交易成本(契稅、裝修折舊)，大概可獲得凈利25萬。
也許你會問：賣出去了我就沒有房子了，那怎么辦？
我要是你，我會跟買我房子的人簽定合同：我把房子賣給他，但是他得答應(yīng)把這房子租給我。
這樣，就可以繼續(xù)使用著“自己的”房子，客廳還是那個客廳，臥室也還是那個臥室，但是，事實上已經(jīng)賺了一大筆了。
以4%的租金計算，你每月要支出的月租是4000元，一年滿打滿算12個月，你要付出的是4.8萬年租金，這樣，賣房賺到的25萬扣除年租金支出，剩余20.2萬。
這樣有人會擔心：等我賣了房子，房價繼續(xù)上漲，我豈不是拋出過早，如果我捂一捂，還能賺到更多的利潤呢。
這個問題可以解決。
從投資的角度，房產(chǎn)有使用價值和投資價值的雙重性：房產(chǎn)首先是一種可以投資，帶來回報的資產(chǎn)，其次才是一種消費品。因此決定其在房產(chǎn)買賣及租賃市場行為的原則就是投資回報預(yù)期的比較。由此可以推論與市場風(fēng)險不相關(guān)的單個風(fēng)險在資產(chǎn)定價中不起作用，起作用的是有規(guī)律的市場風(fēng)險，或者說系統(tǒng)風(fēng)險。無論一個房產(chǎn)采取何種方式投資，長線還是短線，無論投資者個體對其房產(chǎn)投資回報率的預(yù)期如何，其當前價格遵循整個市場對其回報率及風(fēng)險的預(yù)期。
三個不同的市場可以融會貫通
不同對象的買賣就可以定義一個市場，在市場經(jīng)濟的高級階段，不動產(chǎn)的各項權(quán)利是可以分割的。不動產(chǎn)市場交易可以引申出買賣、租賃和REITs三個不同子市場。據(jù)此，房屋交易的買賣市場交易的是產(chǎn)權(quán)，或者說所有權(quán)。租賃市場交易的對象則是使用權(quán)。REITs市場交易的是收益權(quán)。
雖然擁有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)構(gòu)成三個獨立市場，但三者的價值依托都是房產(chǎn)，因此買賣、租賃和REITs市場的運行并非完全不相關(guān)，這就意味著其中必然存在套利空間。
首先來了解房租和房價的關(guān)系，房產(chǎn)價格體現(xiàn)的是當期市場的普遍估價，作為資產(chǎn)，理論上這個估價來源于未來現(xiàn)金收入現(xiàn)值的總和。如價值50萬的住房，目前年租金可能為4萬，其收益率是 8%。5年以后由于折舊等各方面的原因，其年租金可能只有3萬，當年收益率為6%。當然也不排除5年以后的年租金為5萬，其收益率為10%。
由于未來租金收益的不確定性，利率和貼現(xiàn)率的不同使得房產(chǎn)年租金收益率不同，將帶來套利空間大小的不同。假設(shè)你擁有一處目前市值100萬的房產(chǎn)。在租金看漲，房價看跌的情況下，應(yīng)當買進房產(chǎn)，持有消費或出租，用租金收入再買房，就是“以房養(yǎng)房”。如果情況相反，房價上漲，租金下跌，特別當租金收益率下降到預(yù)期收益率以下，就可如賣出房產(chǎn)再租回使用，就等于在當下租金收益率和預(yù)期收益率之間套利了。
用信托維護收益
雖然目前REITs市場還沒形成，但已經(jīng)存在REITs的初級產(chǎn)品房地產(chǎn)信托。它與房地產(chǎn)不動產(chǎn)投資高度相關(guān)，房地產(chǎn)金融投資工具在很大程度上可以替代房地產(chǎn)實物投資。
另外，信托產(chǎn)品最大的好處在于可以對收益權(quán)進行設(shè)計，利用結(jié)構(gòu)融資提供的選擇權(quán)，利用杠桿提高自己的受益。風(fēng)險偏好或?qū)椖客顿Y有自信的投資者，可以選擇劣后受益權(quán)的品種。
比如一個1億元的信托計劃，簡單地設(shè)計為90%普通收益權(quán)和10%劣后收益權(quán)兩種品種，可以約定為無論項目受益如何，普通收益權(quán)的信托產(chǎn)品收益率為5%。由于劣后收益權(quán)享有第二分配權(quán)，因此，如果項目若盈利450萬，則全部利潤歸普通收益權(quán)所有，劣后收益權(quán)未獲分文；若盈利超出450萬，剩余部分則全部歸劣后收益權(quán)所有，普通收益權(quán)仍然只享有5%回報率。反之，若虧損500萬，由劣后收益權(quán)承擔，即返還1000-500＝500萬元的本金，普通收益權(quán)則獲得全部資本金返還。只要虧損額不超過1000萬，對于普通收益權(quán)是沒有本金損失的。根據(jù)各自的資金規(guī)模與風(fēng)險承受能力，投資者可以選擇不同的收益權(quán)品種。
在賣掉房產(chǎn)又擔心繼續(xù)漲價時，房產(chǎn)信托是一個很好的風(fēng)險對沖工具。賣掉房產(chǎn)，就可以獲得120萬的資金，用這120萬購入信托產(chǎn)品，假設(shè)該信托項目的 回報率是5%，將獲得6萬的利潤，這樣不僅可以避免房價繼續(xù)上升帶來的收益損失，同時大大提高了資產(chǎn)的流動性。如果你自信眼光好，還可以買劣后受益享受杠桿效應(yīng)。
說到這，答案就出來了，與單純投資物業(yè)相比，房地產(chǎn)信托具有更好的流動性，降低風(fēng)險成本的同時獲取房價上升的收益。如果偏好風(fēng)險型的信托博取更高的回報，還可以選擇風(fēng)險品種。有錢人買房投資的同時自己租房住是合理的投資行為。
信息塊：
REITs (Real Estate Investment Trusts)的全稱是“不動產(chǎn)信托投資基金”，是指通過發(fā)行收益憑證的方式募集投資者資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資。
(xintuo摘自中國財富)